2020년과 2021년, 수백만 가구가 역사적으로 낮은 금리, 때로는 3 % 미만으로 주택담보대출을 잠갔다. 막대한 선물이었다. 그러다 금리가 두 배로 뛰었고, 그 개인적 특권은 집단의 덫으로 바뀌었다. 금리를 지키려면 이사하지 않는다. 시장은 얼고, 가격은 버티며, 통화정책은 옛 금리에 보호받는 이들에게 더는 닿지 않는다. 어제의 금리가 새장이 되었고, 그 자물쇠는 선물이다.
1 선물
모든 것은 횡재에서 시작된다.
2021년의 횡재
30년짜리, 거의 공짜인 금리
미국의 전형적 주택담보대출은 30년 고정금리다. 2020년과 2021년, 금리 급락으로 수백만 가구가 약 3 %, 때로는 그 이하로 빌릴 수 있었다. 지금도 잔액 기준 거의 80 %가 6 % 미만, 절반 이상이 4 % 미만, 5분의 1이 3 % 미만의 금리를 지닌다. 수십 년간 고정된, 막대한 이점이다.
3 % 미만 대출
≈ 20 %
미국 주택담보대출 잔액 (Redfin, 2025).
잔액 평균 금리
≈ 4.4 %
신규 대출 6.5 %에 비해 (2026년 6월).
고정된 특권
움직이지 않는 한 그 금리는 유지된다. 미국의 대출은 금리가 내리면 자유롭게 갈아탈 수 있지만, 이사하는 차주를 따라가지는 않는다. 이점은 사람이 아니라 집에 붙어 있다. 그것을 지키려면 머물러야 한다.
2 자물쇠
횡재는 움직이려는 순간 닫힌다.
메커니즘
이사하는 것은 곧 금리를 포기하는 것
다른 곳을 사려면 그날의 금리, 2026년 기준 약 6.5 %로 새 대출을 받아야 한다. 3 %에서 6.5 %로 옮기는 가구는 중간값 주택에서 월 상환액이 거의 1,000달러 늘어난다. 그래서 머문다. 경제학자들은 이를 측정했다. 시장 금리와 차주 금리의 격차가 1포인트 벌어질 때마다 매도 확률이 약 18 % 줄어든다.
황금 수갑
어제의 금리가 새장이 된다. 시장보다 낮을수록 더 단단히 가둔다. 붙드는 것은 빚이 아니라, 떠나면 잃을 이점이다. 선물로 만든 자물쇠다.
3 얼어붙은 시장
아무도 팔지 않으면 시장이 멈춘다.
마르는 공급
멈춰 선 주택시장
집주인들이 움직이지 않으면 매물이 시장에 돌아오지 않는다. 미국 연방주택금융청(FHFA)은 2022년부터 2024년 사이 약 170만 건의 거래가 막혔다고 추정한다. 기존주택 거래는 2025년 406만 건으로, 1995년 이후 최저로 떨어졌다. 공급이 마르는 것은 집이 모자라서가 아니라, 그 안의 사람들이 갇혀 있기 때문이다.
막힌 거래
≈ 170만
2022-2024년 사이 가로막힌 거래 (FHFA).
2025년 거래
406만
1995년 이후 최저 (NAR).
위로부터의 결빙
흔히 우리는 아무도 사지 않을까 걱정한다. 여기서는 반대다. 아무도 팔지 않는다. 시장은 무너지는 것이 아니라 얼어붙는다. 그리고 얼어붙은 시장은 무너지는 시장만큼이나 제 기능을 잃는다.
4 가격의 역설
금리 인상이 가격을 낮추지 않았다.
겉보기의 모순
더 높은 금리, 오르는 가격
이론상 금리가 오르면 매수자가 줄고 가격이 식는다. 약 3 % 하락이 일어났어야 했다. 그러나 잠김이 공급을 너무 줄여 효과가 뒤집혔다. FHFA에 따르면 가격은 오히려 6~7 % 올랐다. 희소성이 대출 비용을 이겼다.
희소성이 이길 때
역설은 이렇다. 시장을 식히려던 바로 그 금리 인상이 가격을 더 비싸게 만들었다. 수요를 꺾은 것보다 공급을 더 크게 잠갔기 때문이다. 정확한 크기는 모형과 지역 시장의 긴장도에 달려 있지만, 방향만큼은 놀랍다. 긴축이 가격을 떠받쳤다.
5 끊긴 전달
그렇다면 중앙은행은 ?
통화정책
겨냥한 이들에게 닿지 않는 인상
중앙은행이 금리를 올리는 것은 지출을 늦추기 위해서다. 그러나 고정금리 차주는 아무것도 느끼지 못한다. 월 상환액이 변하지 않기 때문이다. 미국에서는 시장이 급등하는 동안 잔액 평균 금리가 0.2~0.3포인트밖에 오르지 않았다. 변동금리가 지배적인 호주의 3.2포인트와 대비된다. 인상은 소비를 무는 대신 주택시장을 얼린다.
한쪽으로 기운 전달
①
고정금리의 완충. 보호받는 차주는 긴축을 느끼지 못한다. 주택신용 경로가 막힌다.
②
무는 대신 얼리기. 가계에 닿지 못한 인상은 지출을 식히기보다 거래를 얼린다.
③
잔인한 비대칭. 인상은 가두고, 오직 금리 인하만이 새장을 다시 연다. 통화정책은 이제 한 방향으로만 작동한다.
무뎌진 도구
중앙은행은 내리치지만, 그 타격은 고정금리에 흡수된다. 일부 연구가 이 막힘을 상대화하는 등 논쟁은 열려 있다. 그래도 한 가지는 남는다. 그 무기는 정착한 집주인보다, 대출 없는 이들과 매수 희망자에게 주로 닿는다.
6 갇힌 자와 밀려난 자
새장은 모두에게 똑같이 얹히지 않는다.
균열
한쪽엔 보호받는 자, 다른 쪽엔 거절당한 자
정착한 집주인은 낮은 금리, 안정된 상환액, 불어나는 자산을 함께 누린다. 그 맞은편에서 생애 첫 매수자는 기록적 가격, 희소한 공급, 높은 금리에 맞선다. 그 비중은 21 %로, 역사적 최저로 떨어졌다. 한 세대는 안에 갇히고, 다른 세대는 밖에 갇힌다.
생애 첫 매수자
21 %
매수자 중, 역사적 최저 (NAR, 2025).
잃어버린 이동성
≈ 80만
연간 줄어든 이사, 약 200억 달러 손실 (NBER).
새장과 벽
잠김은 일자리 이동성도 얼린다. 더 나은 일자리를 위해 더는 이사하지 않는다. 그리고 주택 재고 자체를 얼린다. 자녀가 떠난 부부가 큰 집에 남고, 비좁은 가족은 더 큰 집으로 올라가지 못한다. 일자리에 대한 효과의 크기는 여전히 논쟁거리지만, 멈춰 선 재고만큼은 눈에 보인다.
7 왜 미국이고, 우리인가
이 새장은 우선 미국의 창조물이다.
해부
새장을 만드는 대출
미국에서 잠김이 이토록 강한 것은 독특한 대출 때문이다. 30년, 고정금리, 자유로운 갈아타기는 되지만 이전은 안 되는 대출이다. 프랑스도 비슷한 잠김을 겪는다. 고정금리 대출이 역시 이전되지 않기 때문이다. 다만 미국인을 달래는 자유로운 갈아타기는 없다. 변동금리나 단기 고정의 영국, 호주, 캐나다는 이 덫을 피하지만, 인상이 가계를 빠르게 때리는 대가를 치른다. 덴마크는 자기 채무를 되사는 선택권으로 이를 피한다.
출구, 그리고 그 한계
①
인수형 대출. 매도자의 대출과 그 낮은 금리를 넘겨받는다. 일부 미국 정부보증 대출에서 가능하지만 드물다. 자기자본을 사들여야 하는데, 흔히 손이 닿지 않는다.
②
이전형 대출. 새 집으로 금리를 가져간다. 캐나다와 영국에서 흔하고, 미국에서 검토 중이다. 그러나 증권화 기반 자금조달을 흔들고, 미래의 대출에만 적용될 것이다.
③
짓고, 기다리기. 새 주택이 늘면 거래가 돌아온다. 그러나 몇 년이 걸리고, 이미 닫힌 새장은 열지 못한다.
프랑스의 거울
프랑스 독자도 단순한 구경꾼이 아니다. 이전되지 않는 고정금리 대출은 이곳에서도 잠김 효과를 낳는다. 평생 사는 집이라는 문화에 가려진, 조용하지만 분명한 효과다.
8 열쇠
그렇다면 어떻게 빠져나오는가 ?
두 가지 출구
해빙은 공짜 돈이 아니라 시간에서 온다
열쇠는 둘뿐이다. 금리가 어제의 3~4 %로 다시 내려 새장이 단번에 열리거나, 시간이 제 일을 하여 가계가 결국 삶의 이유로 움직이거나다. 그러나 어떤 예측가도 저금리의 귀환을 기대하지 않는다. 컨센서스는 2027년까지 6.5 % 안팎을 본다.
세 가지 확실성
①
공짜 돈의 귀환은 없다. 금리는 잠긴 수준에서 멀리, 6 %대에 머물 것이다.
②
마모에 의한 해빙. 죽음, 이혼, 출산, 전근. 삶이 조금씩 이사를 강제하고, 시장은 천천히 다시 열린다.
③
접근성은 여전히 빠듯하다. 사상 최고가, 7~10년에 걸친 정상화 전망. 시장이 풀리는 속도가 가계가 다시 감당하게 되는 속도보다 빠르다.
나침반
투자자에게 : 오래도록 희소한 공급과 떠받쳐진 가격, 금리 완화가 아니라 들쭉날쭉하게 풀리는 시장. 시민에게 : 한 세대 위로 닫히는 새장, 그 열쇠를 쥔 윗세대. 진짜 물음은 금리가 언제 내릴까가 아니라, 한 사회가 머무는 자를 보상하고 움직이는 자를 벌하는 것을 얼마나 오래 견딜 것인가다.
참고 : 사용된 약어 및 두문자어 (FHFA, NAR, NBER, bp).